登记与约定不一致时抵押权优先受偿范围的确定

抵押登记载明的担保范围与抵押合同约定的担保范围不一致时，该以何者为准，系民事审判和执行中的常见问题。对该问题的不同回答，将影响顺位在后抵押权人、抵押人的普通债权人的债权受偿可能性和受偿程度。在债务人自行提供抵押物情形，亦会影响保证人所承担责任的轻重。

司法实践中，就如何确定登记与约定不一致时抵押权优先受偿范围问题，存在两种观点。一种观点认为，抵押合同与抵押权登记簿、他项权证上记载的抵押权的担保范围应当一致。如果出现不一致，应以登记的数额确定优先受偿范围。另一种观点认为，在主债权本金已经合法登记的情况下，登记效力应及于合理的利息、违约金等其他费用，应以担保合同约定的内容确定优先受偿范围。

一、分歧成因分析

之所以出现登记与约定不一致时以何为准的问题，主要原因在于我国抵押登记部门关于抵押登记的规定与法律关于担保范围的规定存在脱节。原住房和城乡建设部办公厅《房屋权属证书、登记证明填写说明》规定，办理他项权证时，登记机关应填写债权数额（属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”）等内容。登记机关根据该规定，在填写“被担保主债权的数额”“最高债权额”时，往往仅填写债权的本金数额，对于利息、违约金、实现债权的费用等内容并不会进行登记，导致担保范围填写不全，进而引发司法实践中登记与约定不一致时以何者为准的争议问题。

2019年11月，最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第五十八条根据登记是否规范确立了两分法的认定规则，即所在地区登记不规范的，以抵押合同约定认定担保物权的担保范围；所在地区登记规范的，则以登记的担保范围认定担保物权的担保范围。该规定系基于登记不规范现象一时无法消除而作出的权宜规定，由于各地对于登记与约定不一致时利益该如何平衡的不同认识，相关分歧并未因此得以彻底消弭。

二、民法典及其相关司法解释对认定规则的统一

2021年1月1日，实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《民法典担保解释》）第十五条规定，最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。第四十七条规定，不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。至此，最高人民法院最终以司法解释的形式，统一了认识，给相关分歧划下了句点。

为了与民法典及其司法解释的相关规定相衔接，自然资源部于2021年4月6日下发了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定，明确记载抵押担保范围；当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；修改不动产登记簿样式，在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”栏目，将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。上述通知中关于增加“担保范围”登记栏目的规定，无疑从根源上铲除了相关分歧产生的土壤。

三、过渡时期的认定规则辨析

虽然《民法典担保解释》第四十七条规定在登记的担保范围与约定的担保范围不一致时，以登记为准，但考虑到《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，并且《通知》系发布于2021年4月6日，故原则上应根据抵押权是设立于2021年4月6日之前还是之后，并区分不同情形，而采用不同的认定规则。

1.《通知》实施前登记的抵押权。若登记不规范，在合同各方意思表示真实、一致、内容合法且非当事人自身原因导致登记与约定不一致的情形下，不能因不规范的行政行为而影响当事人实体权益的实现。此时，仍应适用《九民纪要》第五十八条关于登记不规范情形的认定规则，即以抵押合同约定认定抵押权的优先受偿范围。若登记规范，系因可归责于当事人的原因未在抵押登记时就具体担保范围进行记载，则应以登记的担保范围认定抵押权的优先受偿范围。

2.《通知》实施后登记的抵押权。《通知》实施后，由于修改、完善不动产登记簿，调整不动产登记系统、数据库等问题，登记机关可能没有及时将《通知》的有关要求落实到位。在落实到位前登记的抵押权，应以抵押合同约定认定抵押权的优先受偿范围。在落实到位后登记的抵押权，因为已经不存在无法登记利息、违约金、实现债权的费用等内容的客观障碍，此时未在抵押登记时就具体担保范围进行记载，往往系因可归责于当事人的原因所导致。此时，基于物权公示、公信原则，为了防止损害到顺位在后抵押权人、抵押人普通债权人的债权实现，应依据《民法典担保解释》第四十七条规定以登记的担保范围认定抵押权的优先受偿范围。

（作者单位：江苏省泗洪县人民法院）